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Votre première maison! Vous en rêviez depuis longtemps, et vous voilà aujourd’hui prêt à passer à l’action. Mais, avant de signer sur la ligne pointillée, prenez connaissance de ces quelques conseils pour ne pas vous retrouver « pauvre en liquidités et riche en immobilier ».
Quelle maison pouvez-vous vous payer? Trois facteurs importants entrent dans le calcul de votre capacité financière :
- Le prix d’achat maximal pour vous. Il y a bien sûr le prix d’achat, mais il faut savoir que les coûts d’accession à la propriété incluent beaucoup plus, y compris la TPS et la taxe de vente provinciale (s’il y a lieu), les frais d’évaluation, les taxes foncières, les frais d’arpentage, l’assurance des biens, les frais de mutation, les frais juridiques, les frais de gestion, les frais d’inspection, les frais de demande de prêt et les primes d’assurance, les frais de déménagement, voire des dépenses immédiates pour les réparations et les rénovations.
- Le coût mensuel maximal correspondant à votre capacité financière. Il est généralement admis que les coûts mensuels de logement ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu mensuel brut. Outre le remboursement du capital et des intérêts, ils comprennent les taxes foncières, le chauffage et les frais de copropriété (s’il y a lieu).
- Votre seuil d’endettement mensuel. Il ne devrait pas excéder 40 % de votre revenu mensuel brut, incluant le remboursement de votre prêt auto et de vos achats par carte de crédit.
Bien entendu, plus vous maintiendrez votre taux d’endettement en deçà de ces seuils, plus vous serez à l’aise financièrement.
Quel type de prêt hypothécaire vous convient le mieux? Le type de prêt retenu aura une incidence considérable sur vos versements hypothécaires mensuels et le total des frais d’intérêts. Les prêts hypothécaires offrent un éventail de privilèges tels que le remboursement anticipé, la transférabilité et la possibilité de prise en charge par l’acheteur. Le taux d’intérêt peut être variable ou fixe et la durée s’établir en mois ou en années. Voici les effets possibles de deux modalités types sur vos finances :
- La période d’amortissement représente le nombre d’années nécessaire pour rembourser le solde de votre prêt – et plus elle est courte, mieux ça vaut. Supposons un prêt de 100 000 $ à un taux d’intérêt de 7 % composé semestriellement. Votre versement mensuel sera d’environ 700 $, si vous choisissez la période d’amortissement standard de 25 ans. Toutefois, en ramenant cette période à 20 ans, il vous en coûtera seulement 69 $ de plus chaque mois, mais vous économiserez 26 000 $ en frais d’intérêts au total.
- La fréquence des versements est le nombre de versements hypothécaires durant une période donnée. Supposons un prêt hypothécaire de 100 000 $, un taux d’intérêt de 7 % et une période d’amortissement de 25 ans. Simplement en choisissant des versements de 350 $ aux deux semaines plutôt que des versements mensuels de 700 $, vous épargnerez près de 24 000 $ en frais d’intérêts d’ici au remboursement du solde de votre prêt.
Quelle mise de fonds prévoir? Dans le cas d’un prêt hypothécaire ordinaire, vous devrez verser une mise de fonds d’au moins 25 % du prix d’achat. Il existe des prêts hypothécaires à proportion élevée autorisant une mise de fonds de 5 % seulement du coût de la maison, mais ce type de prêt doit être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou une société d’assurance hypothécaire privée.
Afin d’offrir aux acheteurs de maison un plus vaste choix de sources où puiser leur mise de fonds, la SCHL leur permet de recourir aux programmes incitatifs des prêteurs ou à des capitaux empruntés. Par ailleurs, comme acheteur d’une première maison, vous pouvez profiter du Régime d’accession à la propriété (RAP) et retirer jusqu’à 20 000 $ de votre REER en franchise d’impôt pour effectuer votre mise de fonds. Vous devrez toutefois rembourser ce montant en 15 ans, sous peine de devoir payer de l’impôt sur la somme non remboursée. Vous devez cependant savoir que tout retrait de votre REER réduira le potentiel de croissance de vos placements au fil des ans.
Un conseiller en planification financière peut vous aider à vous assurer que l’achat de votre maison et votre prêt hypothécaire conviennent aux objectifs financiers de votre famille.
Cette chronique, rédigée et publiée par
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Jacques
Brouillard M. Sc. (Fin), Adm. A. Pl. Fin.
Conseiller en sécurité financière, Conseiller en assurance
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